原创「中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战，行业迎来长期推动力」idc数据中心企业排名榜idc数据中心企业排名前十
IDC资产作为“数字世界的商业地产”，主要依赖于机柜租金收入，现金流入相对稳定、可预期，且具有典型重资产属性，行业远期成长性、投资回报率亦较为理想，是公募REITs试点潜在优质资产。
美国IDC企业采用公司型REITs运作，实现有效避税同时，亦带来企业融资便利性&成本、估值水平等显著改善。国内IDC企业机遇挑战并存，REITs模式下，企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善，但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构分散度等层面亦面临相应约束。
IDC资产：数字世界商业地产，远期成长性、回报率俱佳
IDC公司面向企业客户提供机柜出租、相关增值服务等，租金收入为其主要收入来源，现金流入相对稳定、可预期，被称为“数字世界商业地产”。
IDC具有典型重资产属性，国内单位机柜造价一般12-15万元不等，IDC企业倾向于高杠杆运营，以提升项目ROE，截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港资产负债率为63%、54%、64%、71%。
IDC资源获取、运营服务、客户销售、项目融资等构成一般IDC企业核心竞争力。我们预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速，且投资回报率（项目10年期IRR平均10%~20%之间）有望持续好于一般不动产资产。
美国市场启示：REITs化带来IDC企业避税、融资效率、估值水平等显著改善
目前美国市场上市IDC企业共5家，合计市值超过1000亿美元，且均采用公司型REITs架构运作。美国IDC企业采用REITs架构初衷，主要为了获得税收优惠（免除公司所得税项），同时亦在融资、估值等层面收益颇多，体现为：
1）融资，以IDC项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑，企业融资便利性、融资成本显著改善，EQIX、DLR等头部企业在过去几年通过持续的新项目建设、外部并购等方式，推动营收持续快速增长；
2）估值，稳定可预期的现金流、对收益分配的硬性承诺，叠加本身较好的成长性，使上市IDC资产成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的资产类别之一，并相应推动其资产价值重估，同时近年来市场利率下行，投资者期望回报相应降低，亦推动美股IDC资产估值水平上行。
国内IDC企业潜在机遇：融资能力、业务模式、估值等有望明显改善
《通知》显示，国内公募REITs试点预计以契约型REITs为主，同时要求底层物业具有稳定现金流等特征，和目前美国公司型REITs存在一定差异，但亦有望对国内IDC企业带来利好：
1）项目融资，将企业成熟IDC项目注入REITs平台，盘活存量资产，支持新项目建设、对外投资并购活动资金需求，长期IDC企业亦有望搭建上市公司+公募REITs双资本运作平台；
2）企业经营，长期IDC企业可通过降低持有REITs基金份额比例实现项目资产出表，并将自身转型为轻资产的专业运营服务企业，实现经营模式全面转型，我们测算IDC运营服务市场空间有望达百亿量级；
3）估值，REITs化运作有助于吸引险资、社保等长线稳健资金持续流入，远期利好上市IDC企业价值重估。
国内IDC企业面临挑战：项目成熟度、土地产权、客户结构等
1）项目分布，环形固网拓扑结构、一线城市严格市场准入等，使得优质IDC资源主要集中于一线城市及周边地区，资源稀缺性持续明显；
2）发展阶段，国内第三方IDC企业整体仍处于发展中前期，在运营项目以新项目居多，新项目一般需要1~2年爬坡周期方能进入稳定运营阶段；
3）土地产权，国内较多IDC项目通过租赁方式取得土地、地上建筑物使用权，并不具备所有权，以万国数据为例，截止2019年底，公司融资租赁负债（主要对应土地、地上建筑物）金额47.5亿元；
4）客户结构，以定制批发模式为主的IDC项目，单一项目一般仅对应少数有限客户，周期内客户流失、合同续签等均会带来项目现金流大幅波动，较难符合《通知》中提及的“现金流来源具备高度分散度”要求。
国内IDC融资环境优化，利好行业中长期成长
国内IDC上市公司短期不能类似EQUINIX等美股公司直接申请转为REITs，主要是因为此次通知中对组织形式和交易机构的规定与美国不同。与美国REITS大多采用公司型不同，此次REITs政策试点通知里对国内REITs交易结构进行了规定，采取的是公募基金+ABS的契约型。
IDC项目融资渠道拓宽，对于那些有资源、但没有资金的公司来说，其可以通过REITs的方式实现一些IDC项目的融资建设。由于最低配售比例为20%，IDC上市公司可以在增加IDC机柜规模的同时实现资产出表，债务增加也相对有限，提升资金运营效率和转型轻资产运营模式。未来行业需求高增带来供需紧张时，REITs模式有望助力行业快速发展，盘活存量资产。
投资建议
IDC迎来短期和长期需求共振，数字基础设施需求持续向上。
重点推荐：光环新网、宝信软件（计算机覆盖）、南兴股份（机械联合覆盖）；建议关注：沙钢股份、数据港、奥飞数据、科华恒盛等。
原创「中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战，行业迎来长期推动力」idc数据中心企业排名榜idc数据中心企业排名前十
